关于设立物业服务品质第三方评估与物业费收取挂钩的建议
2015年，我市共有物业服务企业2391家，其中一级企业76家，二级企业347家，三级企业1900余家，管理项目9561个，其中4000多项目存在物业费标准偏低，需要上调物业费。围绕物业收费与物业矛盾，事关每一个市民的切身利益和居住感受，
一、物业纠纷持续增加，引发群体矛盾
近年来，重庆各基层法院关于业主欠缴物业费的案件大量涌入法院，根据公开信息：北碚法院受理物业纠纷案件，2013年379件，2014年369件；2015年1月至8月即达到523件；渝北法院受理物业服务纠纷案件，2009年533件，2010年656件，2011年1211件，2012年受理1917件，2013年1—4月受理1735件，2016年1-10月受理2250件，加上立案前调解187件、委托区矛调中心等调解组织调解197件、指导人民调解员调解51件，共达到2685件。
二、原因分析
根据各地物业欠费纠纷的特点来看，涉诉利益主体众多，调解难度大，纠纷难以彻底化解，复发现象严重，存在着“业主欠费—物业服务企业起诉—法院审理、执行—业主继续欠费”的恶性循环，问题的根源在于目前没有形成物业合法经营、业主依法维权的良好氛围，急需通过制度建设，充分强化物业企业合法经营要求，建立引导业主依法维权的完善机制。
2003年国家发展和改革委员会、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第九条规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
重庆的住宅小区，几乎都采用包干制的物业费收取方式 ，由于企业管理服务成本不断上升，物业收费标准多年维持不变，多数老旧小区的物业服务企业收不抵支、经营亏损，以至于很多物业企业或通过降低物业服务质量维持生存，或被迫退出物业小区，或在大修基金使用、小区业主公共收益管理、公共物业面积占用等方式取得违法收入，侵害业主利益；同时，物业服务人员收入普遍较低，留不住人，服务水平难以提高，因此业主更强烈反对上调物业费，形成恶性循环，物业纠纷数量增加，矛盾范围逐渐扩大。
三、建议
在市场普遍采用，民众普遍接受包干制物业的情况下，建议采取对物业服务质量进行第三方评估，将包干制物业费根据服务品质分级收取，成为实现业主对物业公司服务质量监督的重要制度，更可将服务品质与物业公司资质等级进行挂钩，充分确保物业公司的服务品质。
（一）对物业服务质量进行第三方评估的好处
一旦监督物管，公司服务品质的制度建设起来后，在大量老旧小区逐步提高物业费标准，就可以取信业主，得到充分的信任和支持，并可逐渐建立物业费灵活上调的机制，保证物业服务行业能持续盈利，最终建立物业行业合法经营的良性秩序。综合市场发展、矛盾现状、各地探索，第三方评估物业服务品质，将服务品质与物业费收取挂钩，有利于激励物业市场的诚信企业，有利于鼓励行业对服务品质的重视，更有利于将服务能力较差、服务意识较差的企业逐步淘汰除出行业。
（二）对物业服务质量进行第三方评估的具体建议
1.对于第三方评估的第三方，可以是类似物业管理多方联系会议的结构（即街道、业主委员会、物业企业等多方联席的松散、临时组织），也可以是效率更高的市场经营机制的企业，而通过市场的机制的培育，将强化第三方评估对物业管理企业的监督，对物管行业的发育和持续运转有利。
2.对于评估的人员范围，可由政府支持或行业协会牵头，制定物业服务评估人员遴选制度，建立评估人员库，并鼓励更多热心业主、在住宅小区具有一定影响力的业主参与，由第三方评估机构在评估人员库抽选人员，由第三方公司组织不定期抽检和业主评估访谈，形成物业服务企业的服务品质数据，最终转化为物业服务企业的收费等级标准。
3.第三方评估与等级收费，也是物业费制度完善的一个环节，完全可以和物业费上涨、物业企业资质、物业企业诚信系统建设等问题联动考量。
