关于规范物业管理的建议
随着我市城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，物业管理矛盾也日渐突出。物业管理方面的投诉一直居高不下，造成城市居民满意度低，也影响现代服务业发展和创城工作进程。
一、物业管理现状及存在问题
我市物管工作起步已久，市内有拥有物管资质企业很多，物业管理迅猛发展。但是随着近几年物业服务类型逐步拓展到办公、商场、医院、学校、工业区等非住宅物业服务管理领域，涉及到的各类投诉、举报日益增多，主要表现六大问题：一是违规收费。存在乱收费（如停车收费）、重复收费（如照明费）、高于居民用价强制收费（如居民用电）现象；二是物管人员素质不高，部分没有上岗资质；三是开发商遗留问题。如房屋质量、配套设施、售后维修跟不上等，致使物管矛盾骤生；四是物管不作为。对绿地他用（种菜、停车、养殖等）、乱搭乱建、经常失窃、卫生打扫、杂乱人员、噪音扰民、宠物扰民、车辆乱停等不管不问或者敷衍应付；五是物业费收支不透明。业主及业主委员会无法有效监督，致使物业费收缴难；六是业主缺乏主人翁意识，破绿毁绿、乱建乱放、对物业管理漠不关心。
二、对于当前物业管理的建议：
市政府对物业管理的修改已经提上日程，我市物业管理工作应有所探索，特别是要重点加强对物业企业和小区居民的管理监督。建议如下：
（一）加强政府引导，实施小市自治。市国土房管局、各街道联合成立小市自治管理领导小组，按照现行物业管理办法，组织每个小区召开全体业主大会，依法选举业主委员会监督物业企业。加强业主委员会建设，将懂法律、重责任、敢担当的居民选入其中，与物业企业协调配合，签订业主公约、财务管理、服务管理合同，共建和谐小区。同时，物管公司、业主委员会要加大物管法规条例宣传力度，提升业主居民依法维权意识。
（二）加强联合执法，形成管理合力。物业企业对居民破坏房屋结构、违章搭建、违法装修、违法改变物业用途或破坏环境、侵害公共利益等违法行为要加强监管，并配合建设、规划、城管、工商等有关职能部门及时介入，加大执法处理力度，对监管、执法不力的物业企业，国土房管局要严格问责。
（三）严格把关验收，力戒遗留问题。要对新建小区竣工验收实行问责制，建委、国土房管等部门必须严格把关，对房屋质量、配套设施、停车空间等必须保质保量，如出现问题严格追究责任。国土房管局要严格监管，打破“谁开发谁管理”的垄断经营模式，让业主与物业企业双向选择，把物业管理提前介入作为核发商品房预售许可证的前置条件，敦促物业企业在承接物业时详查物业情况，包括业主档案、电梯、消防等，在保修期内的主管部门监督整改完善，确保开发商与物业交接不留“后遗症”。
（四）实行退出机制，强化物业管理。一是严格按照招投标程序，开发单位通过市场竞争机制选择物管企业。二是严格按照2007年国家出台的《中华人民共和国物权法》、《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》、2009年10月1日实施的《重庆市物业管理条例》等物业管理政策法规，征求小区居民意见，对现有企业进行清理整顿，对达不到三级资质以上的企业或者小区居民反映意见强烈的企业坚决清出物业市场，对于信用好的企业优先晋升资质等级、优先承揽新的物业管理项目。三是建立信用保证金管理制度，通过缴纳保证金，防止物业企业不履行物业合同、不作为、随便撤场等问题。四是加强培训指导。国土房管局制定培训计划，分期分批对物管员工进行专业培训，着力培养服务意识，经考试合格后持证上岗。对小区居民投诉较多屡教不改的物管人员，物管企业必须辞退。五是物管企业要定期公布物业费的收支情况，增加透明度，使小区居民明明白白消费，提升城市生活的幸福感和满意度。
