关于提高物业专项维修资金使用效率的建议
随着我市商品住宅逐步进入后质保期时代，物业的共用部位、共用设施设备因保修期满后的维修和更新需要，对物业专项维修资金（大修基金）的使用需求逐年大幅增加。物业共用部位、共用设施设备是否完好、运行是否正常，关系到相邻物业、整栋楼、整个小区房屋的正常使用和安全，关系到全体业主和社会公众利益。在保修期满后，如果物业专项维修资金使用渠道不畅，将会直接影响房屋使用安全，降低房屋使用寿命。可以说，物业专项维修资金就是维持房屋正常使用的保障资金。有效的管理和使用物业专项维修资金，是保障百姓住有所居，促进社会和谐发展的一项重要民生工程。
一、我市物业专项维修资金的现状
2010年11月27日，我市颁布了《重庆市物业专项维修资金管理办法》（以下简称：办法），自2011年3月1日起施行。办法对我市物业专项维修资金的缴存、管理、使用等进行了规范，取得了积极的效果。根据公开数据显示，截止2012年12月，我市累计缴存物业专项维修资金规模158.4亿元，已使用5.3856亿元，使用率3.4%。从近年了解到的情况来看，我市物业专项维修资金的使用率与我市面临的房屋维修问题之间仍然极不匹配，巨额的维修资金处于沉睡状态，与群众迫切的需求之间形成了鲜明对比。目前主要存在以下问题：
（1）双2/3的标准成为高门槛
根据办法规定，要使用物业专项维修资金，需经住房建筑总面积2/3及2/3以上的业主同意。在现实生活中，由于各方面原因，很难满足此项标准要求。
（2）业主大会（业主委员会）的成立比例不高
虽然目前尚无权威的数据反映我市业主大会（业主委员会）的成立情况，但从现实情况来看，没有成立业主大会（业主委员会）的小区仍然有较高的比例，很多小区的物业管理仍是由开发商前期指定的物业企业在服务。由于代表和反映业主共同利益的组织的缺位，导致大修基金的使用决定难以有效作出。
（3）业主与物业公司之间的矛盾
在业主委员会缺位的情况下，物业公司是使用大修基金、确定维修方案的发起方。但是，目前物业公司普遍没有与业主建立良好的互动关系，缺少沟通协商，也容易导致在使用大修基金时出现问题。
（4）使用手续相对繁琐
目前，多数小区对什么样的情况下能够使用大修基金，以及如何申请使用大修基金基本不了解。而申请使用物业专项维修资金需要准备的资料和文件无论从形式上还是内容上均对制作者的能力提出了较高的要求，稍有不符即容易得不到批准。这也导致不少小区对于申请使用大修基金望而却步。
二、具体建议
（一）降低使用门槛
将现行双2/3同意修改为过半数同意，并规定物业服务公司或者业主委员会在小区内公开张贴使用物业专项维修资金的通知后即视为有效告知，不同意的业主应当书面提出异议，否则视为同意。
（二）简化政府部门监管下的使用审批手续
物业专项维修资金属于业主共有。按照所有权人自主决策、自己受益、自负责任的原则，对于物业专项维修资金使用的政府审批手续进行简化。应尽快转变政府职能，理顺管理机制，特别是要发挥市场和基层业主的作用，通过限时办结等多种手段提高行政效率，降低管理成本。原则上，政府部门仅需对使用方提交的申请资料进行形式审查，确认是否符合规定要求提交的资料即可，无需对资金使用的具体情况进行审查。
（三）加大政府指导力度，提高业主大会、业主委员会的成立比例
对于应当设立而未设立业主大会、业主委员会的小区，由所在地社区、居委会或者街道等部门专项指导，督促在合理时间里完成，并将此项工作纳入当地政府部门的工作目标考核。
（四）促进物业专项维修资金的保值、增值
在物价波动、银行存款利息逐年降低的情况下，应当摒弃单一的固定存款的方式，比照社保资金的运作方式，综合采用投资国债、稳健保本型银行理财产品等多种方式促进物业专项资金的保值、增值。
